Una de las preguntas más recurrentes por nuestros clientes en el área de familia es qué ocurre con la vivienda privativa comprada por uno de los cónyuges anterior al matrimonio cuando la hipoteca de esta ha sido abonada en gananciales y la misma constituye el domicilio familiar.
La importancia de saber distinguir si nos encontramos ante un bien privativo o ganancial no sólo deviene a la hora de liquidar el régimen económico matrimonial tras la separación o divorcio, sino también cuando se produce la disolución del vínculo matrimonial y, consecuentemente del régimen económico, con el fallecimiento de uno de los cónyuges. Veámoslo con un ejemplo:
Lucía compra en estado de soltera una vivienda y suscribe un préstamo hipotecario. Al tiempo, contrae matrimonio con Roberto bajo el régimen de gananciales y dicha vivienda constituye el domicilio familiar. Durante el matrimonio se sigue pagando la hipoteca.
¿Qué consideración legal tiene esa vivienda? ¿Tiene carácter privativo o por el contrario es ganancial?
Aunque en principio pudiera parecer que la vivienda es privativa de Lucía al haberla comprado estando soltera, el Código Civil tiene algo que decir al respecto…
Artículo 1.357 C. Civil
«Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.»
Así las cosas, la vivienda familiar comprada con anterioridad al matrimonio queda excluida de la regla general de atribución de carácter privativo a los bienes adquiridos antes de comenzar la sociedad ganancial, remitiéndonos el propio Código Civil a su artículo 1.354 para establecer su consideración legal,
Artículo 1.354 C. Civil
«Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.»
Siguiendo el ejemplo anterior y atendiendo a lo establecido en el Código Civil, la vivienda, (actual domicilio familiar), comprada por Lucía anterior al matrimonio tendría una doble naturaleza. Pertenecería tanto a Lucía como bien privativo, en el porcentaje de dinero aportado por ella antes de contraer matrimonio, y por otra parte, es un bien ganancial, perteneciente a la sociedad de gananciales (esto es, a Lucía y a Roberto), respecto del porcentaje del dinero abonado durante el matrimonio. Veámoslo ahora con números:
Supongamos que la vivienda le costó a Lucía 200.000 €. A la firma de la escritura de compraventa pagó en metálico 20.000 € y por los 180.000 € restantes suscribió una hipoteca. Mientras que sigue soltera, amortiza 30.000 €. Posteriormente, se casa con Roberto y fijan en la vivienda su domicilio familiar, deciden entonces pagar durante el matrimonio la hipoteca de 150.000 € entre los dos. Al cabo de los años, terminan divorciándose y han de liquidar la sociedad de gananciales.
Como ya hemos adelantado, la vivienda no es privativa de Lucía, a pesar de haberla adquirido estando soltera, sino que le corresponde en pro indiviso, privativamente en un 25% (50.000 € que había pagado como soltera) y a la sociedad de gananciales en un 75% porque se abonó bajo dicha sociedad el restante del precio (150.000 €).
En definitiva, la vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales, habrá de repartirse de la forma siguiente:
- Lucía tendrá un 25% (privativo) más un 37,50% por la liquidación de la sociedad de gananciales, total 67,50% del valor de la vivienda.
- Roberto tendrá un 37,5% del valor de la vivienda, exclusivamente por la liquidación de la sociedad de gananciales.
¿Cuál es la línea seguida por los Tribunales de Justicia?
La doctrina reiterada de los Tribunales equipara las amortizaciones del préstamo hipotecario con los pagos en una compraventa a plazos.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 10ª) de 19 septiembre de 2006:
«En cuanto al primero de los motivos, se trata de determinar a la vista de la prueba documental practicada y del reconocimiento expreso de las partes, cuál es el porcentaje ganancial de la vivienda que fuera domicilio conyugal y cuyo uso se encuentra atribuido a la esposa e hija desde la sentencia de separación, toda vez que tanto la primera entrega como dos de los plazos o cuotas del préstamo hipotecario que la gravaba fueron abonados por el esposo con anterioridad a contraer matrimonio, y en consecuencia, con carácter privativo.
Para tales casos es decir para el caso de la vivienda adquirida antes del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante el matrimonio, ha de estarse dada la remisión del art. 1357 .párrafo segundo a lo dispuesto en el art. 1354 del Código Civil conforme al cual la propiedad se tendrá pro indiviso entre el cónyuge y la sociedad de gananciales con relación a lo pagado por cada uno de ellos, norma especial que ha de aplicarse al caso de autos tratándose del abono de la hipoteca de la vivienda, pues no es más que un pago aplazado de la misma. En consecuencia, en el activo de la sociedad no puede incluirse la totalidad del bien sino solo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales, que deberá acreditarse en ejecución de sentencia.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) de 29 abril de 2011:
«Se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo. No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Que se constituya la sociedad de gananciales.
- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.»
Entonces, ¿cuándo la vivienda familiar podrá considerarse en su integridad como un bien privativo?
A pesar de que la casuística es amplia y siempre ha de analizarse cada supuesto de forma minuciosa, indicamos algunos casos claros en los que la vivienda familiar puede calificarse como bien privativo a un 100%.
- Si la vivienda familiar privativa se ha adquirido con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, entonces se considerará bien privativo del cónyuge del que provenía el dinero.
- La vivienda familiar que se adquiere por herencia será siempre privativa de aquella persona que la heredó.
- El caso en el que la vivienda se haya construido con posterioridad al 13 de mayo de 1981, durante el matrimonio en sociedad de gananciales, sobre un terreno privativo de uno de los cónyuges. En este caso, si la vivienda tendrá consideración de bien privativo, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho. Es decir, la vivienda familiar tendrá carácter privativo, aunque el cónyuge al que corresponda el bien deberá reintegrar a la sociedad ganancial el importe del valor de la mejora del terreno con la edificación realizada.
¿Qué ocurría con las viviendas familiares construidas en suelo privativo con anterioridad al día 13 de mayo de 1981?
El 13 de mayo de 1981 entró en vigor la Ley 11/1981 de modificación del Código Civil en materia de filiación, patria potestad y régimen económico del matrimonio. Hasta entonces, el articulo 1.404 del Código Civil rezaba lo siguiente:
«Serán gananciales los edificios construidos durante el matrimonio en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose el valor del suelo al cónyuge a quien pertenezca.»
A partir de la promulgación de la citada Ley 11/1981, que derogó este artículo 1.404, para dilucidar esta cuestión debemos acudir al artículo 1.359 del Código Civil, que establece:
«Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho. No obstante, si la mejora hecha en bienes privativos fuese debida a la inversión de fondos comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges, la sociedad será acreedora del aumento del valor que los bienes tengan como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad o de la enajenación del bien mejorado.»
En definitiva, si el inmueble se construyó con dinero ganancial sobre un solar privativo antes del 13 de mayo de 1981, será ganancial. Si se construyó en las mismas circunstancias después del 13 de mayo de 1981, será privativo. Y todo ello, como ya se ha indicado, sin perjuicio de la deuda que surgió, a favor del cónyuge propietario en el primer caso, o de la sociedad de gananciales en el segundo.
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