Antes de la entrada en vigor en 2019 de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, las entidades financieras obligaban a sus clientes a pagar todos los gastos derivados de la operación por la que se procedía a realizar un préstamo de garantía hipotecaria.

En diciembre de 2015, una Sentencia del Tribunal Supremo estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización de hipotecas.

Esa Sentencia supuso un hito en la lucha contra las cláusulas abusivas, pues en ella se declaraba contraria a Derecho la cláusula que imponía al cliente la totalidad del pago de los gastos hipotecarios, pero no se establecía cuál era el porcentaje de reparto de esos gastos, es decir, qué gastos debía pagar la entidad y cuáles el cliente. Esto es algo que quedó sujeto al criterio de las diferentes Audiencias Provinciales que, en su mayoría, consideraban que eran los bancos los que tenían que pagar todos los gastos de formalización de las hipotecas.

Finalmente, las directrices del Tribunal de Justicia de la Unión Europea fueron asumidas por el Tribunal Supremo en varias sentencias: la Sentencia 457/2020, de 24 de julio, estableció la devolución del 50 % de los gastos del Notario, el 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad y la comisión de apertura; la Sentencia 555/2020, de 26 de octubre, fijó la devolución del 100 % de los gastos de la Gestoría; y, por último, la Sentencia 35/2021, de 27 de enero, obligó a la entidad a devolver el 100 % de los gastos de tasación de la vivienda.

No obstante, la existencia de un PLAZO PARA RECLAMAR las cantidades referidas a los gastos hipotecarios fue confirmada por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16/07/2020, pero sin llegar a determinar DESDE CUÁNDO EMPIEZAN A CONTAR ESOS PLAZOS PARA RECLAMAR CANTIDADES: ¿desde el pago de las facturas?, ¿desde la declaración de nulidad de las cláusulas?, ¿desde las primeras Sentencias del Tribunal Supremo en materia de gastos hipotecarios?…

Esta entrada de BLOG tiene como objetivo clarificar y delimitar cuáles son los gastos hipotecarios que aún puedes reclamar, para que puedas hacer cálculos sobre el montante que debería abonarte tu entidad bancaria por la formalización de la hipoteca. Adelantamos que, como mínimo, esos gastos se establecen en unos 1.000 Euros, pudiendo ser bastante superiores dependiendo del valor de la vivienda. Así mismo, queremos dejar constancia de los plazos con los que cuentan los consumidores para poder reclamar dichas cuantías, ya que existen varios criterios a tener en cuenta que todavía no han encontrado una resolución fija que aporte seguridad jurídica tanto a consumidores como a entidades financieras.

 

¿Cuáles son los PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS que se pueden reclamar?

Pueden reclamar todos aquellos consumidores que formalizaron un préstamo hipotecario con anterioridad al 16 de junio de 2019, año en el que entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que ya fijó y estableció los gastos que deberían asumir en la formalización de las hipotecas tanto consumidores como entidades financieras.

 

¿Y si mi hipoteca ya está abonada y CANCELADA?

No te preocupes, también se puede reclamar si ya procediste a cancelar tu hipoteca. Si una cláusula es nula en tu préstamo hipotecario, no hay plazo alguno para solicitar su nulidad. No obstante, sí existe plazo para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios que abonaron los consumidores, algo de lo que hablaremos más adelante.

 

¿Cuáles son los GASTOS HIPOTECARIOS que puedo reclamar?

Los gastos de formalización de la hipoteca son los aranceles de Notario, los gastos del Registro de la Propiedad, los honorarios de la Gestoría, los honorarios por la tasación del inmueble y los impuestos que pagaste cuando firmaste tu hipoteca, es decir, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Generalmente, las facturas se adjuntan a la Escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

De todas estas partidas, tras varios años de discrepancias e incertidumbres respecto de su recuperación por los consumidores, en julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dejado claro que, si la cláusula de gastos hipotecarios se declara nula, habrá de ser el banco quien corra con estos gastos, a no ser que haya normativa española que diga lo contrario.

Así las cosas, ¿a quién correspondía pagar cada factura? Pues, para las hipotecas formalizadas antes de junio de 2019, se determinan de la siguiente manera:

• Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de préstamo hipotecario → A medias entre el BANCO y el CONSUMIDOR (50 % cada uno).
• Gastos de TASACIÓN de la vivienda → Al BANCO (100 %).
• Factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de hipoteca → Al BANCO (100 %).
• Gastos de la GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco → Al BANCO (100 %).
• El ITPAJD, en virtud de la Ley que regulaba dicho impuesto, debía abonarlo el CONSUMIDOR (100 %).

 

¿Quién abona los GASTOS HIPOTECARIOS a partir de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario?

A partir de 2019, tras la entrada vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que modifica la regulación existente en materia de gastos hipotecarios, al formalizar una hipoteca, los gastos se deben abonar conforme al siguiente reparto legalmente establecido:

• Al BANCO le correspondería abonar los gastos de los aranceles del Notario, los gastos del Registro de la Propiedad y los honorarios de la Gestoría (salvo las copias de la Escritura de préstamo hipotecario que quiera para sí mismo el consumidor).
• Al CONSUMIDOR le correspondería abonar los honorarios por la tasación del inmueble a hipotecar.
• Al BANCO le correspondería abonar también el ITPAJD, tras la modificación de la norma que lo regula.

 

¿CÓMO se reclaman estos gastos hipotecarios?

En primer lugar, es necesario realizar una RECLAMACIÓN PREVIA EXTRAJUDICIAL a la entidad financiera, para así intentar por la vía amistosa que sea el banco quien asuma que debe resarcir al consumidor por haberle impuesto que debe abonar tales gastos. No es una vía totalmente necesaria para instar la reclamación judicial, pero, así, en caso de que no accedan a devolver los gastos tras la reclamación extrajudicial, estaríamos asegurando la condena a la entidad al pago de las costas judiciales por los Juzgados y Tribunales.

En la mayoría de los casos, las entidades financieras no acceden a esta reclamación. Es entonces cuando debemos presentar la DEMANDA JUDICIAL. Primero debe declararse la nulidad de la cláusula que impone su pago a través del procedimiento judicial, en el que, mayoritariamente, es obligatorio acudir con Abogado y Procurador.

La declaración de nulidad de la cláusula es el reconocimiento de la actuación abusiva del banco, lo que nos permite recuperar las cantidades indebidamente abonadas por los consumidores.

 

¿Qué DOCUMENTACIÓN se necesita para reclamar los gastos hipotecarios?

Para proceder a la reclamación de los gastos hipotecarios, ya sea por la vía extrajudicial o la judicial, solo se necesita la ESCRITURA de préstamo con garantía hipotecaria y las FACTURAS que pagaste en su día por los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y tasación del inmueble.

 

¿Cuál es el PLAZO PARA RECLAMAR? ¿Cuánto tiempo tengo para recabar esta documentación y proceder a la reclamación?

Esta es la cuestión que ha generado mayor controversia en el asunto que nos ocupa. SÍ que existe un PLAZO PARA RECLAMAR. No obstante, su determinación está pendiente de aclararse por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En el peor de los escenarios posibles, dicho plazo finalizaría en enero del próximo año 2024.

Queda totalmente claro que el plazo para reclamar son los CINCO AÑOS que se establece para las acciones personales en el artículo 1964 del Código Civil. Sin embargo, existen dudas sobre el comienzo de este plazo determinado.

Como ya se ha comentado al inicio de este post, la existencia de plazo para reclamar las cantidades fue confirmada por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16/07/2020, pero sin llegar a determinar desde cuándo empiezan a contar esos plazos para reclamar.

El día 22 de julio de 2021, el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que determine en qué momento empieza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta (cuestión prejudicial), el Tribunal Supremo descarta que el día inicial del plazo para reclamar (dies a quo) sea el día de celebración del préstamo o la fecha de pago de las facturas, y sólo baraja como opciones posibles las siguientes:

1. Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula en concreto, es decir, tras la oportuna Sentencia de nulidad que recaiga en el proceso judicial.
2. Que el día inicial sea el de alguna de las Sentencias fijadas por los órganos judiciales superiores, es decir, alguno de las siguientes:
   • La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 2019, la cual fija por primera vez el reparto de gastos;
   • La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020, que rectificó el criterio;
   • La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de enero de 2021, la cual fijó el reparto definitivo.

 

Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resultan favorables para los consumidores, pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los gastos hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta el 24 de enero de 2024.

Como no puede ser de otra manera, nuestra obligación como profesionales es tomar los anteriores plazos con el mayor rigor y una más que necesaria prudencia. Por ello, teniendo en consideración que el primero de los posibles PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN para la restitución de los gastos hipotecarios llegará el próximo DÍA 24 DE ENERO DE 2024, os recomendamos que, si aún no habéis procedido a reclamar tales gastos hipotecarios y cumplís con los requisitos indicados en esta entrada de Blog, os pongáis en manos de un profesional antes de que llegue la fecha indicada para que obtengáis lo que por Derecho os pertenece, cantidades dinerarias con las que los bancos han estado obteniendo beneficios durante décadas.

Además, si pagaste una COMISIÓN DE APERTURA por tu hipoteca, según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 816/2023, de 29 de mayo, también podrás reclamar dicho concepto si no te explicaron claramente cuál era el objeto de esa comisión y cuáles sus consecuencias económicas.

 

¿Tienes un préstamo hipotecario concedido y firmado antes de junio de 2019? ¿Pagaste los gastos de tu hipoteca impuestos de manera abusiva por tu banco y quieres reclamarlos? ¿Tienes algún problema o alguna duda respecto a lo comentado en esta entrada y/o en cuanto a algunas de las cuestiones abordadas? Confía en expertos en la materia para encontrar la mejor solución y consigue que te abonen todos estos gastos, más los intereses legales y moratorios. No lo dudes, elige LEX CONCORDIA. Rellena el formulario de contacto indicando tus datos y nos pondremos a trabajar en ello.